2
СЕГОДНЯ
КОНСУЛЬТАЦИЙ
3 921
ЗА МЕСЯЦ
КОНСУЛЬТАЦИЙ
1 721 580
ВСЕГО
КОНСУЛЬТАЦИЙ

Банкротство застройщика - еще не приговор. Как вернуть свои деньги?

Застройщик банкрот? Пора обращаться в суд!

Банкротство – признанная судом финансовая несостоятельность организации, при наступлении которой, лицо признанное банкротом, не в состоянии выполнять возложенные на него финансовые и иные обязательства. Согласно открытым источникам, в частности, в ЕФРСБ содержатся данные о свыше 370 застройщиках, находящихся в той или иной стадии банкротства – среди них много тех, кто продолжает использовать полученные от граждан средства, а также тех, кто полностью заморозил строительство. Получая сведения о том, что застройщик банкрот, многие дольщики опускают руки, теряя какую-либо надежду получить вожделенные квадратные метры, что, по меньшей мере, расточительно. На самом деле, законодательством РФ предусмотрен механизм восстановления нарушенных прав инвесторов в недвижимость. О том, каков порядок их восстановления и какие дольщику необходимо предпринимать действия, дальше и пойдет речь.

Как проходит процедура признания несостоятельности?

Причин финансовой несостоятельности девелоперов может быть масса, начиная от внутренних проблем в организации, технических сложностей, и заканчивая неблагоприятной ситуацией на валютном рынке и даже мошенническими пирамидами. Независимо от этого, исключительный перечень нормативных оснований для признания застройщика таковым, как и применяемые по отношению к нему процедуры и иные отношения, возникающие в связи с этим, регулируются ФЗ № 127 «О несостоятельности». Так, нужно понимать, что законодательство предусматривает всего 5 стадий банкротства, из которых на практике применяется только 2 – наблюдение и конкурсное производство. На стадии наблюдения судом вводится некий «временный управляющий», проводящий анализ хозяйственной деятельности и несколько ограничивающий функционирование девелопера. Реальным банкротом застройщика можно называть только со стадии конкурсного производства, когда всего его полномочия как должника, передаются «конкурсному управляющему».

Согласно ст. 6 ФЗ № 127, несостоятельность девелоперов признается исключительно в арбитражном суде. Согласно п. 1 ст. 201.4 указанного закона, после введения наблюдательной стадии, требования дольщика рассматриваются в рамках суда по банкротству. Так, для восстановления своих прав, инвестор в строительство должен обращаться в тот арбитражный суд, где находится дело о несостоятельности застройщика. Обращение в какие-либо другие суды неактуально. Согласно п. 1 ст. 71 ФЗ № 127, для признания требований дольщика, в течение 30 дней (для наблюдения) или 2 месяцев (для конкурсного производства), с момента обнародования информации о несостоятельности в газете «Коммерсант», ему необходимо направить в суд соответствующее заявление. О введении определенной стадии банкротства, дольщик получит от временного или конкурсного управляющего уведомление. Отметим, что копию заявления, направленного в арбитраж, вместе с доказательствами, нужно также отправить арбитражному управляющему и самой строительной организации.

Кроме этого, важно, чтоб к делу применялся §7 ФЗ № 127, регламентирующей нормы процедуры несостоятельности строительной компании, о чем суд должен вынести определение. При отсутствии такового, при подаче заявления или уже после включения заявленных просьб в реестр кредиторов, дольщику необходимо обратиться к суду с ходатайством о применении указанного параграфа. Это дает дольщику ряд преимуществ:

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 201.9 ФЗ № 127, требования дольщиков имеют превосходство перед обычными кредиторами и удовлетворяются третьими, в то время как остальные в четвертую очередь.

Основной реестр содержит в себе специальную часть, фиксирующую требования о передаче жилых или недостроенных помещений.

Можно рассчитывать на квалификацию прав инвестора в рамках долевого строительства по ФЗ № 214, независимо от природы возникновения обязательств.

Какие требования может заявить участник строительства?

Бытует мнение, что подписание ДДУ, который, согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, является единственной формой сделки, предусматривающим возможность застройщика привлекать инвестиции, у граждан возникает большее количество возможностей и компетенций по защите при банкротстве девелопера, чем в случае заключения других распространенных договоров. Однако, согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ № 127, требования дольщика обосновываются не только ДДУ по ФЗ № 214, но и другими документами, предусматривающими инвестирование и передачу ему взамен проинвестированной недвижимости, даже предварительным договором. Главным условием этого будет наличие у дольщика, документов, подтверждающих выполнения встречных обязательств по оплате, предусмотренной заключенным между ним и застройщиком суммы, в рамках этого обязательства. Таким образом, предусмотрено право предъявить требования:

    - О передаче недостроенных помещений;

    - О передаче жилых помещений;

    - О получении денежной компенсации.

В случае принятия решения о получении недвижимости, порядок ее передачи ставится в зависимость от стадии строительства. Так, если оно незавершенно, согласно ст. 201.10 ФЗ № 127, арбитражный управляющий, в пределах второго месяца выполнения своих обязанностей, должен провести собрание инвесторов, на котором они рассмотрят вопрос о ходатайствовании в суд, с целью передачи правомочий застройщика, ЖСК или иному кооперативу, созданному инвесторами. Если же дом возведен, то согласно ст. 201.11 ФЗ № 127, в рамках аналогичной процедуры управляющий обязан поднять вопрос ходатайствования, о восстановлении прав дольщиков, за счет передачи им жилых помещений. Для обеих ситуаций есть ряд общих условий:

    - Погашение дольщиками взятых ими обязательств;

    - Погашение требований предыдущих очередей;

    - Погашение требований лиц, чьи требования обеспечены залогом;

    - Постройка содержит достаточное количество жилых или незавершенных помещений, для удовлетворения всех обратившихся дольщиков.

Каждый из случаев имеет свои специфические условия, регламентированные указанными выше статьями. Согласно п. 8 ст. 201.11 ФЗ № 127, в случае получения разрешения на эксплуатацию помещений и подписания с инвестором до начала наблюдательной процедуры передаточного акта, суд может признать право собственности за таким инвестором, без прохождения всех процедур и соблюдения указанных условий.

Касательно денежного возмещения, то такое требование погашается лишь в конкурсном производстве, когда реализуется достаточное количество ликвидного имущества банкрота и погашаются требования предыдущих очередей. Такое требование включается в реестр в общем порядке, как и у остальных кредиторов.

Однако, вариант денежного возмещения потраченных вложений приемлем только в тех случаях, когда возможность получить объект строительства, по тем или иным причинам отсутствует. Статистика свидетельствует о крайне редких случаях финансового удовлетворения требований от должника-банкрота. Если даже за счет ликвидного имущества деньги будут получены, то их размер едва ли покроет понесенные затраты. Что касается получения прав собственности на недвижимость, то это позволит исключить ее из конкурсной массы, а также получить право на распоряжение ей путем продажи, дарения и прочих способов.

Как подать заявление и участвовать в разбирательстве?

Какой-либо конкретной формы заявления, подаваемого инвестором в арбитражный суд с просьбой о включении его требований в соответствующий реестр, законодательством не предусмотрено. В то же время, для положительного результата дела, в нем обязательно должны присутствовать такие стандартные реквизиты, как:

    - Наименование арбитражного суда.

    - Наименование строительной организации, адрес и прочие данные.

    - Регистрационные данные юр. лица-застройщика.

    - Наименование дольщика, его адрес, телефон и прочие данные.

    - Описание сложившейся ситуации в хронологическом порядке.

    - Описание обязательства девелопера, из которого вытекло требование дольщика.

    - Указание на само требование.

    - Просьба включить указанное требование в соответствующий реестр кредиторов, с указанием нормативной базы.

К заявлению важно приложить документы, подтверждающие обоснованность заявленных требований. Среди них можно выделить:

    - Договор долевого участия или иной договор, подтверждающий права на объект строительства.

    - Документ, подтверждающий полную или частичную оплату обусловленной договором суммы или выполнения иных обязательств участника строительства.

    - Почтовые квитанции, подтверждающие направление заявления арбитражному управляющему и застройщику.

    - Иные другие документы, в зависимости от частной ситуации (акты администрации о завершении строительства, передаточный акт, документы БТИ и т.д.).

Все эти документы направляются в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением или подаются самостоятельно в канцелярию суда со второй копией, на которой ставится отметка с датой принятия. Что примечательно, госпошлина за подачу такого заявления не взимается. В случае полноты представленных документов, суд принимает заявление и назначает дату рассмотрения процесса. Важно не игнорировать ее и являться в суд, в рамках которого поддерживать свои требования.

В случае заключения с застройщиком иного, нежели ДДУ договора, важно обратить внимание суда на то, что правовая природа отношений с застройщиком не имеет значения – главное, что по этому договору привлекались средства на строительство (п.п. 13, 14 Обзора практики разрешения споров, возникающих при участии в долевом строительстве, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.13г.). В то же время можно указать на притворность заключенного договора, который был подписан с целью прикрыть ДДУ, а в связи с этим, согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, следует применять нормы прикрываемого договора, т.е. ДДУ. Однако на данные аргументы стоит указывать лишь в случаях, когда у суда возникают намерения отказать в заявленных требованиях по мотивам несоответствия взаимоотношений сторон положениям ФЗ № 214.

Инициируя рассмотрение дела самостоятельно, без помощи профессиональных юристов, нужно учитывать, что для достижения положительного результата важно иметь необходимые знания, навыки и опыт. Поэтому при возникновении проблем, не стоит надеяться на их самостоятельно решение – задайте вопрос в бесплатной юридической консультации онлайн, и мы подскажем направление для решения ваших вопросов.

Когда в рамках разбирательства, требования дольщиков признаются обоснованными, суд выносит определение о включении их в соответствующий реестр, после чего, вопрос и оперативность удовлетворения требований всецело будут зависеть от арбитражного управляющего.

Как еще защитить свои права?

Кроме судебной защиты, при решении вопроса возмещения вложенных в долевое строительство средств, пострадавшие дольщики могут привлекать органы государственной власти. В частности, это Минстрой РФ, специально уполномоченный орган субъекта федерации, муниципальная администрация и специально созданная рабочая группа. В то же время согласно Приказу Минрегиона РФ № 403 от 20.09.13г, каждый из субъектов федерации ведет специальный реестр обманутых дольщиков. Таким образом, после включения участника строительства в такой реестр, вопрос обеспечения его жильем ложится также и на плечи региональных властей. Политика предоставления помощи государством в данном аспекте разнообразна и может включать в себя несколько направлений:

    - поиск средств регионального бюджета или привлечение инвесторов для окончания незавершенного строительства;

    - увеличение инвестиционной привлекательности за счет снижения затрат на строительство, путем уменьшения площади, перепланировки, частичный отказ от доли муниципальных квартир и т.д.

    - оптимизация средств дольщиков с целью завершения строительства;

    - выделение земучастков для индивидуального строительства в качестве компенсации;

    - предоставление жилья из резервного фонда во временное пользование и т.д.

Для получения подобной поддержки, дольщик должен быть включен в указанный выше реестр, для чего ему необходимо подать заявление и требуемые документы в Региональную службу государственного строительного надзора конкретного субъекта федерации, по месту нахождения объекта строительства.

Таким образом, в случае банкротства застройщика, дольщикам не стоит опускать и руки и сетовать на недобросовестные строительные компании – успех в защите их нарушенных прав и возмещении понесенных затрат лежит всецело на них самих. Своевременно обращаясь за судебной защитой, каждый из участников долевого строительства сможет получить необходимую помощь, независимо от того, по каким причинам застройщик признан банкротом, и какой договор был между ними заключен.

Читайте также

Возникли вопросы по этой статье?

Задайте вопрос нашим юристам и адвокатам. Сэкономьте свое время и нервы.
Получите квалифицированную бесплатную юридическую консультацию онлайн или по телефону.

Задайте вопрос юристу,
получите квалифицированный ответ
и бесплатную юридическую помощь в течение 1 минуты!
+7( )
например (495) 6895658
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций