Здравствуйте Татьяна. Рассмотрев ваше обращение приходим к выводу о том, что у вас нет оснований для признания договора дарения действительным. Договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку договор не был зарегистрирован, то договор считается недействительным. В связи с этим наследование будет происходить по закону, а поскольку вы, ваша сестра и бабушка являетесь наследниками первой очереди, то у каждой из вас после принятия наследства окажется по 1/3 доли в квартире (если конечно один из наследников не откажется от причитающейся ему доли в наследстве в пользу другого наследника). В течение 6 месяцев с момента смерти матери вы должны обратиться в нотариусу с заявлением о принятии наследства. Всего доброго.