Здравствуйте, Роман.

В соответствии с действующим законодательством РФ сделки с имуществом, находящимся в его собственности, может совершать либо сам собственник, либо (если собственник решением суда лишён дееспособности или ограничен в последней) его законные представители. При этом не имеет юридического значения, пользуется ли реально собственник своим имуществом (в Вашем случае – проживает ли или проживал ли он в принадлежащей ему квартире) или нет.

Это правило полностью распространяется на отчуждение доли собственников в имуществе.

Согласно статье 29 Гражданского кодекса РФ от имени совершеннолетнего гражданина, признанного недееспособным, все сделки совершает его опекун. При этом в соответствии со статьёй 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного.

Федеральный закон от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" устанавливает ещё более жёсткие требования в отношении отчуждения НЕДВИЖИМОГО имущества недееспособного лица:

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Таким образом, отчуждение принадлежащей недееспособному лицу доли в праве собственности на квартиру путём дарения не допускается вообще. Отчуждение такой доли по договору мены разрешается совершать опекуну с письменного согласия органа опеки и попечительства только в случае, если мена совершается к выгоде недееспособного гражданина, а путём продажи – лишь при перемене им места жительства.

Всего доброго.