Здравствуйте, Иван.

Присутствие собственника квартиры при заключении договора найма жилого помещения не обязательно, если его интересы представляет третье лицо (например, родственник) на основании нотариальной доверенности.

Если такой доверенности нет или собственник сомневается в том, что все его интересы будут учтены доверенным лицом при заключении договора - личное присутствие собственника квартиры обязательно.

"Чистота сделки" зависит от ряда нюансов. Нанимателю следует проверить:

1. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРП);

2. Документы о переходе квартиры в собственность (договор приватизации, дарения, купли-продажи и т.п.);

3. Если в квартире несколько собственников - их письменные согласия на сдачу в наем квартиры;

4. Нотариальную доверенность на заключение договора найма и срок ее действия, если интересы собственника представляет третье лицо;

5. Паспорта собственника и доверенного лица;

6. Проводится сверка данных в договоре и правоустанавливающих документах на квартиру (адрес, этажность, количество комнат, площадь) и т.д.

Важно и правильное оформление договора, а также составление акта (опись имущества, условия возмещения ущерба при повреждении имущества, порядок оплаты телефонных переговоров и коммунальных услуг и т.д.)

Если у Вас есть сомнения, желательно доверить составление договора юристу или нотариусу, который перед сделкой проведет юридическую оценку документов, что поможет снизить риски.

Источник: Гражданский кодекс РФ (Глава 35)

Всего доброго.